Que a
honestidade e a seriedade pautam o exercício da função de síndico para a
maioria desses, não é novidade para ninguém. Porém, há alguns poucos que
podem deixar todo o condomínio se questionando pelo motivo que foi eleito.
Para
evitar esse tipo de situação, até já existem empreendimentos que aprovam
em assembleia, antes da eleição do síndico, para que os candidatos sejam 'Ficha Limpa'. Ou
seja, que os interessados não estejam com problemas de crédito. Isso para
evitar que pessoas com problemas financeiros possam gerir os fundos do
condomínio. Mas para aplicar essa exigência, alguns cuidados devem ser tomados
- Saiba mais .
Há,
porém, que se entender a diferença entre um síndico mal informado,
desorganizado ou simplesmente pouco preparado para a função, de outro que age
de má fé em benefício próprio, lesando o condomínio.
Os dois
tipos de síndicos estão sujeitos a sanções. Geralmente, destituição do cargo,
apenas. Mas se houver prejuízo para o condomínio, esse pode entrar com uma ação
cível e penal para penalizar o síndico, dependendo do caso.
Veja
abaixo o que pode acontecer em algumas situações:
Não convocar assembleia
Uma
assembleia por ano, pelo menos, é fundamental. Tanto para prestar contas como
para definir os gastos do próximo período. Há também que se ouvir os moradores
e aprovar benfeitorias para o próximo ano.
·
O que
pode acontecer?
Destituição do síndico (saiba mais abaixo)
Destituição do síndico (saiba mais abaixo)
Não prestação de contas
A
prestação de contas deve ser feita pelo menos uma vez por ano, como diz o Código Civil. Há
convenções que pedem que o síndico faça a prestação de contas com maior
assiduidade. Nesses casos, o responsável pelo condomínio deve seguir o que diz
o documento. O que não impede, em outros casos, que moradores interessados nas
finanças do condomínio se interem do assunto sempre que julgarem necessário.
Nesse caso, vale conversar antes com o síndico, zelador ou administradora para
ver as pastas ou balancetes. Vale lembrar que os moradores não podem ficar com
a pasta para si, ou retirar documentos e levá-los para casa, por exemplo.
- Saiba mais sobre acesso dos
condôminos às pastas
·
O que
pode acontecer?
Destituição do síndico e ação de prestação de contas
Destituição do síndico e ação de prestação de contas
Desvio de dinheiro / superfaturamento de obras
Essas são
as acusações mais clássicas referentes à atuação de síndicos. São, porém,
difíceis de serem provadas. Para que a acusação passe para o próximo passo, o
ideal é que haja provas, como pagar por serviços que não foram feitos,
orçamentos mais caros que os de mercado, empresas que concordem em afirmar em
juízo que o síndico pedia uma “caixinha” ou uma nota mais alta do que o valor
do serviço prestado.
Para gerar essas provas, nada
melhor que contratar uma auditoria especializada
em condomínios (veja mais abaixo). O ideal é que os empreendimentos,
principalmente de médio e grande porte, contem sempre com esse tipo de
serviço, mas se houver suspeita de irregularidade, é de suma importância que um
especialista analise as contas do condomínio. Comprovado o desvio, ou o
superfaturamento, quem deve investigar o caso é a polícia, e não os moradores.
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O que
pode acontecer?
Destituição do síndico e ações na esfera cível (multa) e criminal (privação de liberdade)
Destituição do síndico e ações na esfera cível (multa) e criminal (privação de liberdade)
Decidir tudo sozinho
Há síndicos
que acham mais fácil decidem por todos. Então, preferem alterar prioridades
decididas em assembleias, ou mesmo utilizar uma parte do fundo de obras para
efetuar uma pequena reforma que não é urgente. Como, porém a voz de um não
significa a vontade da maioria, essa postura não é recomendada, já que não
reflete os desejos da coletividade do condomínio.
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O que
pode acontecer?
Destituição do síndico e ação na esfera cível
Destituição do síndico e ação na esfera cível
Combinação entre síndico, conselheiros e administradora
Quando um
grupo de mais de quatro pessoas se junta para cometer um crime, isso se chama
formação de quadrilha. Ou seja, se o síndico não está “agindo” sozinho, e há
mais pessoas o ajudando a cometer ilegalidades, todos devem ser punidos.
·
O que
pode acontecer?
Destituição do síndico e da administradora, e ações na esfera cível e criminal.
Vale lembrar que as ações na esfera cível, caso o condomínio consiga provar a culpa do síndico, acarretam em multa para cobrir o que foi tirado de lá. Para tanto, o culpado fica obrigado a devolver o que tomou indevidamente, seja com uma multa em dinheiro ou com seus próprios bens.
Destituição do síndico e da administradora, e ações na esfera cível e criminal.
Vale lembrar que as ações na esfera cível, caso o condomínio consiga provar a culpa do síndico, acarretam em multa para cobrir o que foi tirado de lá. Para tanto, o culpado fica obrigado a devolver o que tomou indevidamente, seja com uma multa em dinheiro ou com seus próprios bens.
Como acabar com a situação
Caso seu
condomínio esteja vivendo esse tipo de administração é possível destituir o
síndico com uma convocação de assembleia para esse fim, que conte com as
assinaturas de um quarto dos condôminos. Para tirar o síndico do cargo basta a
aprovação da maioria simples dos presentes. - Saiba mais sobre destituição do
síndico
Outro
passo a se considerar é uma auditoria, ou um perito especializado em
condomínios. A empresa, ou o profissional, examina as contas e documentos do
condomínio emite um laudo dizendo como anda a saúde financeira do condomínio.
Há empreendimentos que contam com esse serviço regularmente – e todos os meses o
local é auditado. Há aqueles que o fazem uma ou duas vezes por ano. E há também
quem contrate apenas quando há alguma suspeita. Nesse caso, o serviço é mais
caro.
Geralmente
é o relatório da auditoria o primeiro passo para se entrar com ação contra
um síndico que tenha agido de má fé.
Para
contratar o serviço, mesmo sem a anuência do síndico, o assunto pode ser
discutido em uma assembleia – chamada pelo síndico ou por um quarto das
assinaturas dos condôminos- e basta a aprovação de maioria simples dos presentes.
·
Fornecedores
SP: veja aqui empresas de auditoria
para condomínios
·
Fornecedores
RJ: veja aqui empresas de auditoria para condomínios
Como se blindar?
Além de
ser muito difícil viver em um local administrado por alguém corrupto, também é
muito desagradável gerir um condomínio cercado por desconfiança. Por isso, o
ideal é manter sempre a transparência.
A
prestação de contas em dia é o melhor caminho para evitar as desconfianças
infundadas. As decisões em assembleia devem sempre ser respeitadas. E outras
reuniões devem acontecer quando houver a necessidade de se decidir por algo
diferente do que foi decidido na previsão orçamentária, ou que irá impactar na
taxa mensal, por exemplo.
No
tocante às obras, pedir três orçamentos detalhados para obras pequenas e até
cinco, para reformas de maior vulto, e guardá-las, para que não haja dúvidas
sobre a empresa escolhida. Nesses casos, uma assembleia também deve ser
convocada.
Também é importante que o síndico honesto e que
esteja sofrendo com calúnias e difamações em seu condomínio, se defenda e peça
provas e uma retratação pública. Afinal, não é por ser síndico que os moradores
têm direito de acusá-lo sem provas, ou de fazer insinuações infundadas.
Marcio
Rachkorsky, advogado especializado em condomínios e colunista SíndicoNet, Vania
Dal Maso, gerente geral de atendimento do grupo Itambé, Cristiano de Souza,
advogado especializado em condomínios e consultor SíndicoNet, Daphnis Citti de
Lauro, advogado especializado em condomínios e consultor SíndicoNet, Marcio
Bagnato, diretor de condomínios da administradora Habitacional
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